Inleiding

In een recente uitspraak heeft een kantonrechter geoordeeld dat de verhuurder van een bedrijfsruimte een door de huurder gestelde bankgarantie niet hoefde vrij te geven, ondanks dat partijen waren overeengekomen dat de huurovereenkomst zou eindigen. De huurder vorderde in dit kanton kortgeding dat de verhuurder de bankgarantie moest retourneren. De huurder stelde onder meer dat zij in financiële nood verkeerde als gevolg van de coronacrisis.

Wat waren de feiten?

Breitling (hierna ‘huurder’) huurde een bedrijfsruimte van Rodia (hierna ‘verhuurder’) en had uit hoofde van de huurovereenkomst tussen partijen een bankgarantie gesteld ter zekerstelling van haar verplichtingen.

Huurder zegde aanvankelijk in april 2020 de huurovereenkomst met verhuurder op, omdat zij naar eigen zeggen ten gevolge van de coronacrisis niet in staat zou zijn de huur te betalen. Verhuurder had onbetaald gelaten huurtermijnen onder de bankgarantie geclaimd, waarna nog een gedeelte van het bedrag van de gestelde bankgarantie resteerde.

Partijen hebben vervolgens in september 2020 een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij zij onder meer overeenkwamen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigde, een huurkorting van 15% werd verleend over de afgelopen huurtermijnen, en dat zij elkaar na uitvoering van alle afspraken uit de vaststellingsovereenkomst finale kwijting verleenden. In de vaststellingsovereenkomst werd echter niets geregeld over (het vrijgeven van) de bankgarantie.

Na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst en betaling door huurder van de openstaande huurtermijnen, verzocht huurder verhuurder de bankgarantie vrij te geven. Verhuurder weigerde de bankgarantie vrij te geven en stelde dat dit niet was afgesproken in de vaststellingsovereenkomst.  Huurder meende dat teruggave van de bankgarantie de kern was van de tussen partijen overeengekomen regeling en stelde dat zij bovendien een groot belang had bij vrijgave vanwege haar slechte financiële toestand als gevolg van de coronacrisis.

Belang verhuurder vs. belang huurder

De kantonrechter geeft de verhuurder gelijk. Daartoe overweegt de kantonrechter dat in de vaststellingsovereenkomst niets is geregeld ten aanzien van (het retourneren van) de bankgarantie. Evenmin blijkt uit de onderhandelingen/de correspondentie tussen partijen dat daar afspraken over zijn gemaakt. Dat huurder zich niet zou hebben gerealiseerd dat er nog een formele handeling noodzakelijk zou zijn om de bankgarantie te doen vrijgeven, is moeilijk te rijmen met het feit dat partijen hebben beoogd álle afspraken tegen finale kwijting vast te leggen en partijen zijn bijgestaan door advocaten.

Het is volgens de kantonrechter aannemelijk dat verhuurder een groot belang heeft bij het behouden van de resterende bankgarantie, aangezien deze tot zekerheid strekt voor de toekomstige oplevering van het gehuurde en voor nog af te rekenen servicekosten. Het belang van verhuurder prevaleert hier boven het belang van huurder. De kantonrechter overweegt bovendien dat het belang van verhuurder alleen maar wordt versterkt nu huurder stelt dat zij in financiële nood verkeert.

De kantonrechter wijst de vorderingen van huurder af en verhuurder hoeft de bankgarantie (nog) niet vrij te geven.

Het is bij het opstellen van een vaststellingsovereenkomst zeer belangrijk dat voor beide partijen duidelijk is wat zij overeenkomen. Indien u advies wenst over uw concrete situatie, denken wij graag met u mee. U kunt contact opnemen met Joris Droppert , t +31 10 313 39 00, e-mail: joris.droppert@dvan.nl