Voor de uitvoering van renovatiewerkzaamheden kan het nodig zijn dat een huurder tijdelijk verhuist. De wet bepaalt dat de verhuurder van een woonruimte dan moet bijdragen in de kosten van die verhuizing en de inrichting. De minimumbijdrage is sinds 28 februari 2023 maar liefst EUR 7.156.

Die vergoeding wordt bij grootschalige renovatieprojecten natuurlijk ingecalculeerd. Maar let op: ook bij minder grootschalige renovatieprojecten, waarbij slechts sprake is van enkele dagen of weken ‘overlast’, kan toch dezelfde hoge bijdrage verschuldigd zijn. En dan sta je als verhuurder plots voor een onaangename verrassing. De Hoge Raad heeft onlangs een uitspraak gedaan (ECLI:NL:HR:2023:1215) waar in de praktijk zeker rekening mee moet worden gehouden. Wat was het geval?

Feiten
Een verhuurder van woningen die deel uitmaken van een complex kondigde verduurzamingswerkzaamheden aan. Die zouden overdag worden uitgevoerd, in bewoonde staat. De huurders hoefden in principe dus niet te verhuizen. Voor de meeste huurders leverden de renovatiewerkzaamheden geen probleem op.

Één van de huurders werkte echter overdag vanuit huis; de renovatiewerkzaamheden zouden voor hem een probleem opleveren. Hij vroeg de verhuurder om compensatie in de vorm van een hotel. De verhuurder vond dat kennelijk overdreven, want die wees de huurder alleen op de badhuisvoorziening die zou worden geplaatst en de mogelijkheid om in de plaatselijke bibliotheek te werken. De huurder zag daar niets in en dus heeft hij in de periode waarin de renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd -een periode van slechts twee weken- bij vrienden gelogeerd. Daarbij heeft hij enkele persoonlijke bezittingen meegenomen, maar (uiteraard) niet zijn gehele inboedel. Hij heeft verder dus ook geen kosten van betekenis gemaakt. Desondanks vordert deze huurder de minimale verhuiskostenvergoeding van de verhuurder.

Oordeel
Hoewel niet snel sprake is van een noodzaak tot verhuizing, wees de kantonrechter de vordering tot betaling van de verhuiskostenvergoeding toe. Het hof heeft die vordering in hoger beroep alsnog afgewezen op de grond, kort gezegd, dat volgens het hof geen sprake was van een verhuizing: “Nu vaststaat dat [de huurder] bij het tijdelijk bij vrienden logeren niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen is dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.” Een ogenschijnlijk logische uitkomst.

De Hoge Raad oordeelt anders. De minimumbijdrage geldt alleen bij een verhuizing die noodzakelijk is. Die noodzaak is er als de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Er moet naar het oordeel van de Hoge Raad niet alleen worden gekeken naar de renovatiewerkzaamheden zelf. Bijkomende omstandigheden kunnen het voor een individuele huurder noodzakelijk maken het gehuurde tijdens (een deel van) de renovatiewerkzaamheden te verlaten. Zo’n bijkomende omstandigheid kan zijn dat de huurder in de regel vanuit huis werkt. Daarbij speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat. Ook is van belang of de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen (of heeft voorgesteld) die de huurder in staat stelt om zijn werkzaamheden te verrichten.

De Hoge Raad overweegt dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is. In dat geval kan de verhuurder de minimumbijdrage aan de huurder verschuldigd zijn – óók als de huurder daarmee minder, of zelfs géén kosten maakt. “Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.”

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof. Er zal overigens alsnog door de feitenrechter moeten worden beoordeeld of er in dit geval inderdaad de volledige minimumbijdrage moet worden betaald.

Conclusie en tips
Waar het hof zich in dit geval uitsluitend heeft afgevraagd wanneer sprake is van ‘verhuizen’, legt de Hoge Raad voor de toekenning van de minimumbijdrage de nadruk op de noodzaak het gehuurde te verlaten. Zelfs als de huurder slechts één nacht noodgedwongen uit logeren gaat en geen kosten maakt, zou sprake kunnen zijn van ‘verhuizen’ en kan de verhuurder de minimumbijdrage verschuldigd zijn.

Voor verhuurders die renovatiewerkzaamheden willen uitvoeren is het dus van belang om, ook bij minder grote renovatieprojecten, van tevoren te kijken naar de specifieke omstandigheden van de individuele huurder (zoals thuiswerken, gezondheid, gezinssamenstelling). Dan kan er - waar nodig - tegemoet worden gekomen aan bijkomende omstandigheden. Een verhuurder zal passende alternatieven moeten aanbieden opdat de bijkomende omstandigheden die verhuizen noodzakelijk zouden maken worden weggenomen. Denk daarbij aan een voorziening voor thuiswerkers die het mogelijk maakt om dicht bij huis te werken in een ruimte die voldoet aan basale eisen voor dat werk (bijvoorbeeld electra, internet, vertrouwelijkheid). Uiteindelijk hangt het natuurlijk altijd af van de omstandigheden van het geval: de renovatiewerkzaamheden en de situatie van de huurder.

Meer weten?
Wilt u meer weten over de minimumbijdrage bij renovatie van een gehuurde woonruimte? Of heeft u een andere vraag over huurrecht? Neem contact op met Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl, of Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl.