In mijn vorige blog (Is huurprijsvermindering wegens het coranavirus af te dwingen?) schreef ik al dat de coronacrisis iedereen raakt en de economische gevolgen groot zijn. De vraag die ik beantwoordde was of een verhuurder vanwege een omzetdaling van een huurder verplicht is om in te stemmen met een huurprijsvermindering. In deze blog ga ik een stapje verder. Kan een huurder de huurovereenkomst ontbinden doordat hij, vanwege een sluiting op last van de overheid ten gevolge van de coronacrisis, geen huurgenot (meer) heeft?

Huur

Huur is – kort gezegd – de overeenkomst waarbij de verhuurder de huurder een zaak (bedrijfspand) in gebruik geeft in ruil voor een door de huurder te verrichten tegenprestatie. Dit zal meestal het betalen van een huursom zijn. De verhuurder verschaft dus huurgenot waar de huurder voor moet betalen.

Huurgenot

Veel huurders hebben hun deuren ten gevolge van de “intelligente lockdown” moeten sluiten. Denk hierbij aan de horeca, kappers en sportclubs. Door deze sluiting hebben deze huurders feitelijk géén huurgenot.

De wet geeft zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid “de huurovereenkomst te ontbinden, indien een gebrek, dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen, het huurgenot dat een huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt”. Een verhuurder is niet verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, indien dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

De vraag is dus of een huurder op grond van het ontbreken van huurgenot wegens een gebrek tot ontbinding kan overgaan.  

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, moet eerst duidelijk zijn wat een “gebrek” is. De wet omschrijft een gebrek als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”.

Op grond van dit artikel zou je kunnen stellen dat een huurder gerechtigd is tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. De huurder heeft immers als gevolg van het coronavirus geen huurgenot en dat is niet aan hem toe te rekenen.

Echter, de wet bepaalt óók dat het géén gebrek is als het huurgenot door derden wordt verstoord. Hieronder dient (bijvoorbeeld) geluidsoverlast door derden te worden verstaan, maar het verplicht sluiten vanwege een overheidsbesluit zou misschien ook hieronder kunnen worden geschaard. Het probleem is helaas dat er momenteel sprake is van een uitzonderlijke situatie. Er is nog geen rechtspraak waarin is bepaald dat maatregelen ten gevolge van het coranavirus als gebrek kwalificeren. Het is dus afwachten wat een rechter hierover zou beslissen.

Staan er nog andere mogelijkheden open? Ik sluit hierbij aan op dat wat ik in mijn eerdere blog over onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid heb gezegd.

Onvoorziene omstandigheden / Redelijkheid en billijkheid

Een huurder zou kunnen proberen de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden, welke “van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”.          

Een wijziging of ontbinding wordt echter niet uitgesproken, indien deze onvoorziene omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept.

Los van het feit dat “onvoorziene omstandigheden” in algemene voorwaarden veelal worden uitgesloten, is het niet uit te sluiten dat in het algemeen wordt aangenomen dat onvoorziene omstandigheden voor rekening van een huurder moeten komen, omdat een ondernemer nu eenmaal bedrijfsrisico’s neemt. Bovendien is het uiteraard zo dat óók verhuurders zekerheid over inkomsten zullen willen, zodat het onredelijk is de verhuurder (alleen) voor het omzetverlies van de huurder op te laten draaien.

Voor het geval een huurder zich zou beroepen op onvoorziene omstandigheden, zal een verhuurder zich in zijn algemeenheid kunnen beroepen op overmacht. Er is sprake van overmacht als een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend, doordat zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Het spreekt voor zich dat (ook) een verhuurder er niets aan kan doen dat de huurder als gevolg van het coronavirusbesluit zijn bedrijf heeft moeten sluiten.

Ook voor wat betreft een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst is het dus de vraag wat een rechter zou beslissen.

Conclusie

De conclusie luidt dat het voor een huurder waarschijnlijk lastig zal zijn om een huurovereenkomst te ontbinden indien hij vanwege het coronavirus geen huurgenot heeft.

De beste oplossing blijft dat huurders en verhuurders met elkaar in gesprek gaan om zo te proberen (tijdelijke) afspraken te maken. Indien een huurder failliet gaat, loopt de verhuurder immers ook inkomsten mis. In de huidige crisistijd zal een nieuwe huurder niet snel gevonden zijn. Hoe dan ook, als er tijdelijke afspraken worden gemaakt, is het natuurlijk van belang die goed vast te leggen. 

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact contact met mij opnemen of met een van de andere huurspecialisten van DVAN. 

 Ton van Oosten, ton.van.oosten@dvan.nl, t +31 10 313 39 03.