HuurPRIJSVERMINDERING: NIET ALLEEN HORECA
In een procedure tussen een verhuurder en een huurder (horeca) loopt over exact die vragen een procedure bij de rechtbank Limburg. Ons kantoor signaleerde al eerder dat de betreffende kantonrechter de Hoge Raad vier vragen heeft gesteld over hoe, in het kort, de wet in algemene zin zou moeten worden toegepast. Dit zijn zogeheten prejudiciële vragen. Het antwoord op die vragen komt van de Hoge Raad. Die antwoorden laten nog even op zich wachten. Voor de beantwoording wint de Hoge Raad advies in (de ‘conclusie’) van de Procureur Generaal (‘PG’). Die conclusie is eind september 2021 beschikbaar gekomen.
Alhoewel de procedure zelf ‘horeca’ betreft, gaat de PG in op alle zogeheten “290-bedrijfsruimtes” (art. 7:290 BW). Kort en goed gaat het dan om: “een gebouw of een gedeelte daarvan dat wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Voorwaarde is wel dat in die ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. Grofweg betekent dit dat bedrijfsruimtes waar klanten fysiek dingen kunnen kopen of bestellen, onder het 290-regime vallen. Daarnaast vallen ook bijvoorbeeld hotels onder dit regime.
Conclusie PG
Naar opvatting van de PG geldt dat, (i) zolang partijen niets anders hebben afgesproken, (ii) de huurovereenkomst dateert van vóór de coronacrisis én (iii) die partij afhankelijk is van de komst van publiek, een tijdelijke huurprijsvermindering op zijn plaats is. Uitgangspunt daarbij is zelfs een 50/50 verdeling van het geleden nadeel. Bij de bepaling van dat nadeel moet het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wel worden ‘verdisconteerd’.
Met de conclusie van de PG is nog niet alles gezegd. Zolang de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten, is de uitkomst onzeker. Een proactieve, opportunistische huurder kan met dit advies in de hand wel opteren voor een ‘quick & dirty’ oplossing: niet het onderste uit de kan, maar wel een snel voordeel. Een aantal van onze relaties is hier inmiddels al mee aan de slag gegaan.
Beantwoording door PG
Bij eventuele onderhandelingen tussen een huurder en de verhuurder is het goed een compleet beeld van het juridische speelveld te hebben. Hieronder treft u voor het gemak (nogmaals) de aan de Hoge Raad gestelde prejudiciële vragen aan, waarna direct de beantwoording door de PG volgt.
Vraag 1: Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
Vraag 2: Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.
Vraag 3: (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
Vraag 4: Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld.
Meer weten?
Wilt u meer weten over huurprijsvermindering? Of heeft u hulp nodig bij de onderhandelingen? Neem dan contact op met mr. Vincent van den Bos of mr. Cansu Dursun.
