De omzet die een concern maakt met online-verkoop kán relevant zijn voor de hoogte van de huurkorting waarop een onderneming binnen het concern aanspraak kan maken als gevolg van de coronacrisis. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam heeft dat bepaald in een onlangs gepubliceerde tussenuitspraak.

Onvoorziene omstandigheden

De huurder in casu, modebedrijf Scotch & Soda, vorderde een tijdelijke vermindering van de huurprijs voor één van haar fysieke winkels, omdat de winkels te kampen hebben met sterk tegenvallende omzetcijfers vanwege de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis, terwijl de vaste lasten doorlopen.

De kantonrechter oordeelde daarop in lijn met de heersende jurisprudentie omtrent huurkortingen ten gevolge van de coronacrisis dat de beperkende overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. De onvoorziene omstandigheden zijn in dit geval van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verwachten.

De verhouding tussen de prestatie van de verhuurder en de tegenprestatie van de huurder is uit balans geraakt en herstel van het evenwicht kan worden bereikt door wijziging of ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter.

Omzet door online-verkoop

Bij de beoordeling op welke wijze de huurprijs tijdelijk zou kunnen worden gewijzigd dienen alle omstandigheden van het geval betrokken te worden.

Nieuw aan deze uitspraak is dat de kantonrechter relevant acht dat de huurder onderdeel is van een concern dat zich ook richt op online-verkoop. Hoewel die online-verkoop door een andere rechtspersoon binnen het concern wordt verricht en dus geen onderdeel is van de omzet van de huurder, is de kantonrechter van oordeel dat het niet onaannemelijk is dat een deel van de omzet, die voorheen in de fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online-verkopen via de webshop. Daarom acht de kantonrechter het niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de online-verkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten.

In de tussenuitspraak stelt de kantonrechter de huurder in de gelegenheid zich nader uit te laten over de vraag of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels van de huurder is weggevloeid richting de webshop, waarbij zij haar standpunten daarover met stukken (waaronder in elk geval de relevante objectieve omzetcijfers) moet onderbouwen.

Het moet dus nog blijken wat de inkomsten uit online-verkoop voor de hoogte van de huurkorting precies zullen betekenen voor deze huurder, en het is afwachten of en hoe andere (hogere) rechters deze lijn doorzetten. Voor kleinere huurders (die geen onderdeel zijn van een concern) waarbij de online-verkoop wordt verricht door de rechtspersoon die ook de huurder is, verandert de uitspraak waarschijnlijk weinig: de inkomsten uit online-verkoop horen doorgaans gewoon bij de omzet, die van groot belang is bij de beoordeling op welke wijze de huurprijs tijdelijk zou kunnen worden gewijzigd.

Hoge Raad

Tevens is het nog wachten op de Hoge Raad. Aan de Hoge Raad zijn namelijk prejudiciële vragen voorgelegd, waaronder de vraag of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden. Zie daarover ook onze eerdere blog: HUURKORTING TIJDENS CORONACRISIS: HOGE RAAD IS NU AAN ZET! 

Meer weten?

Wilt u meer weten over huurkorting tijdens de coronacrisis? Lees dan ook de andere blogs van onze vastgoedspecialisten: CORONA – HUURKORTING OF NIET?!, UPDATE CORONA: HUURKORTING OF NIET?  en NIEUWE BODEMUITSPRAKEN: HUUR TIJDENS CORONACRISIS.

Indien u benieuwd bent naar de situatie tussen u en uw (ver)huurder, kunt u voor advies over uw mogelijkheden contact opnemen met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of  joris.droppert@dvan.nl.