In onze eerdere blogs zijn wij ingegaan op diverse uitspraken van (lagere) rechters over de impact van de coronacrisis op eisen/verzoeken van huurders om korting (zie Nieuwe bodemuitspraken: huur tijdens coronacrisis). De kantonrechter van de rechtbank Limburg achtte het onlangs zinvol om zgn. “prejudiciële vragen” aan de Hoge Raad te stellen of en zo ja hoe de schade van de coronamaatregelen over huurders en verhuurders moet worden verdeeld (zie de uitspraak hier).

Dat betekent dat de Hoge Raad nu aan zet is om duidelijkheid te verschaffen; niet in het kader van een cassatieberoep, maar feitelijk voordat de (lagere) rechter beslist. Die mogelijkheid is er als een bepaalde zaak belangrijk is en de visie van de Hoge Raad ook in bijvoorbeeld andere zaken een rol kan spelen.

Gebrek

Het eerste onderwerp waarover de kantonrechter uitleg wenst, betreft de vraag of de maatregelen een gebrek opleveren aan het gehuurde. In de bestaande jurisprudentie wordt in veel gevallen aangenomen dat de corona overheidsmaatregelen leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en daarom te kwalificeren is als een gebrek.

Dit wordt volgens de kantonrechter echter niet verder onderbouwd dan dat in de memorie van toelichting bij de wet is bepaald dat met een gebrek niet alleen de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke omstandigheid die betrekking heeft op het gehuurde en die het genot ervan beperkt. De dwingende overheidsmaatregelen zouden zo’n omstandigheid (kunnen) vormen.

Daartegen kan worden aangevoerd dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is daarom de vraag of er met de maatregelen wel sprake is van een omstandigheid die betrekking heeft op het gehuurde en die het genot ervan beperkt.

Onvoorziene omstandigheden

In veel huurovereenkomsten is het recht op huurprijsvermindering wegens een gebrek uitgesloten en leidt een beroep daarop tot weinig resultaat voor de huurder. Daarom wordt vaak een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden.

Dat betekent dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden, indien sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Uit de jurisprudentie volgt dat de maatregelen als onvoorziene omstandigheid kunnen worden aangemerkt, indien deze door de partijen niet zijn voorzien ten tijde van het aangaan van de overeenkomst.

Hoge Raad

De kantonrechter overweegt dat er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de maatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, maar dat niet helder is of en hoe dat juridisch vorm gegeven kan en mag worden.

Daarom stelt de kantonrechter de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) Vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Met de beantwoording van deze vragen zal duidelijk worden of de huidige lijn die van de jurisprudentie, kan worden aangehouden. Daarop moeten we nog even wachten, want in de wettelijke regeling van de prejudiciële procedure zijn geen termijnen opgenomen. De prejudiciële procedure bij de Hoge Raad duurt doorgaans zes tot twaalf maanden. Gelet op de impact van de coronacrisis en de vele rechtszaken die momenteel lopen, hopen wij dat de Hoge Raad aan de beantwoording van deze vragen hoge prioriteit geeft. Zodra de Hoge Raad zich hierover heeft uitgelaten, laten wij het u weten.

Meer weten?

Wilt u meer weten over huurkorting tijdens de coronacrisis? Lees dan de eerdere blogs van onze vastgoedspecialisten: CORONA – HUURKORTING OF NIET?!, UPDATE CORONA: HUURKORTING OF NIET? en Nieuwe bodemuitspraken: huur tijdens coronacrisis.

Indien u benieuwd bent naar de situatie tussen u en uw (ver)huurder, kunt u voor advies over uw mogelijkheden contact opnemen met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.