Sinds de invoering van de eerste maatregelen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan, verkeren veel ondernemers in onzekerheid. Bij die ondernemers kan de vraag rijzen of zij hun huur nog wel kunnen betalen; sommige wenden zich tot hun verhuurder met het verzoek de betaling van (een gedeelte van) de huur uit te stellen, of huurkorting te verlenen. Zij beroepen zich veelal op overmacht en onvoorziene omstandigheden, en de redelijkheid en billijkheid waaruit volgens hen moet volgen dat een huurkorting gerechtvaardigd is. Zo worden, naast huurders, ook verhuurders van bedrijfsruimtes geraakt door de coronacrisis.

In de afgelopen maanden zijn dergelijke situaties aan de rechter voorgelegd, met de vraag of de huurders in die gevallen recht hadden op huurkorting. Hoewel er nog geen uitspraken bekend zijn van bodemprocedures, kan uit de uitspraken van voorzieningenrechters wel het een en ander worden afgeleid. Tijdens het webinar van DVAN: ‘Corona – Huurkorting of niet?!’ hebben Ton van Oosten en Dilara Kocer professionals in de vastgoedsector bijgepraat over de huidige stand van zaken betreffende corona en de huur van bedrijfsonroerendgoed. Hieronder vindt u de belangrijkste informatie van de kennissessie.

Overmacht

In artikel 6:74 lid 1 BW is bepaald dat een schuldenaar die zijn verplichtingen niet nakomt, aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade. Overmacht vormt daar een uitzondering op, zo blijkt uit artikel 6:75 BW. De tekortkoming kan de schuldenaar niet worden toegerekend, indien zij niet is te wijten aan zijn schuld en niet voor zijn rekening komt.

Dat betekent dat een partij die zich succesvol op overmacht kan beroepen, zijn verplichting (al dan niet tijdelijk) niet hoeft na te komen en dat hij niet aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van die niet-nakoming. Van belang bij overmacht is dat het de verplichting zelf moet betreffen: het nakomen van die verplichting moet zijn verhinderd door overmacht.

In het kader van de huurovereenkomst is de verplichting van de huurder het betalen van de huur. Louter financieel onvermogen, al dan niet als gevolg van maatregelen en de gevolgen daarvan, levert geen overmacht op. Uit vaste jurisprudentie volgt dat financieel onvermogen voor risico van de debiteur komt. Een beroep op overmacht door een huurder die wordt geraakt door de coronacrisis zal doorgaans dus niet slagen.

Gebrek

Sommige huurders stellen dat sprake is van een gebrek omdat zij de gehuurde ruimte niet (geheel) kunnen gebruiken. Een gebrek is een ‘niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten’, zo volgt uit artikel 7:204 BW. Vervolgens is in artikel 7:207 BW bepaald dat de huurder ten gevolge van zo’n gebrek aan het gehuurde een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen.

Uit recente rechtspraak blijkt dat voorzieningenrechters aannemelijk achten dat in bodemprocedures zal worden geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek is. Het begrip ‘gebrek’ ziet namelijk niet alleen op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt nu in veel gevallen gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de coronacrisis. Of een huurder vanwege een gebrek recht heeft op huurprijsvermindering, is afhankelijk van hetgeen partijen zijn overeengekomen.

Uitsluiting van huurprijsvermindering in ROZ-modellen

In de veelgebruikte ROZ-modellen wordt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade ten gevolge van een gebrek en de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering wegens een gebrek uitgesloten. Dat betekent echter niet dat de verhuurder daarmee daadwerkelijk alle aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering wegens een gebrek heeft uitgesloten.

Indien er echter sprake is van onvoorziene omstandigheden, kan de rechter het gevolg van de bepaling uit de ROZ-modellen die het recht op huurprijsvermindering uitsluit, wijzigen en alsnog oordelen dat sprake is van een recht op huurprijsvermindering. Daarbij spelen de redelijkheid en billijkheid ook een rol.

Onvoorziene omstandigheden

Onvoorziene omstandigheden zijn geregeld in artikel 6:258 BW, welk artikel van dwingend recht is en waarvan dus niet contractueel kan worden afgeweken. Van een onvoorziene omstandigheid is sprake wanneer een situatie zich voordoet die niet expliciet of impliciet in de overeenkomst is opgenomen. Het is irrelevant of de omstandigheden feitelijk voorzienbaar waren. Het gaat om omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de toekomst lagen.

Als het evenwicht tussen partijen bij een overeenkomst door onvoorziene omstandigheden is verstoord, kan de rechter op verzoek van één van partijen ingrijpen. Daarin is de rechter terughoudend en de stelplicht en bewijslast zijn zwaar voor degene die zich beroept op de onvoorziene omstandigheden. Van een verstoring van het evenwicht is onder meer sprake indien de waarde van de prestatie voor de huurder uitzonderlijk sterk is gedaald. In het geval van de huur van een winkel- of horecaruimte, is die waardedaling evident.

Uit de uitspraken van voorzieningenrechters valt op te maken dat een beroep op onvoorziene omstandigheden in bepaalde gevallen wordt gehonoreerd.

Een beroep op onvoorziene omstandigheden kan dus slagen, in tegenstelling tot het beroep op overmacht. Dat geldt overigens alleen voor overeenkomsten die zijn gesloten voordat de coronacrisis zich in de huidige vorm voordeed. Voor overeenkomsten die vanaf maart 2020 zijn gesloten zal dat natuurlijk anders liggen, omdat vanaf dat moment duidelijk werd dat de coronacrisis zich had ingezet.

Hoogte van huurkorting

Wat de hoogte van eventuele huurkorting moet zijn hangt af van de omstandigheden van het geval. Verschillende auteurs betoogden aan het begin van de crisis dat het nadeel gelijkelijk tussen partijen moet worden verdeeld en ook de rechtspraak lijkt zich daar bij aan te sluiten. Dat betekent echter niet direct dat er 50% korting moet worden gegeven op de huur. Het zou dan gaan om de helft van het nadeel, en dat nadeel is zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Uit de recente rechtspraak volgen enkele omstandigheden die van belang kunnen zijn:

• de maatschappelijke positie en onderlinge verhoudingen van partijen;
• hoe het bedrijf van de huurder er voor stond bij aanvang van de coronacrisis;
• de mate waarin de huurder er zelf voor heeft gekozen om de bedrijfswerkzaamheden per direct geheel te beëindigen;
• de mate waarin de verhuurder in staat is om mee te delen in de nadelige financiële gevolgen van de coronacrisis;
• in hoeverre de coronacrisis een beperking van het huurgenot oplevert;
• de locatie waarop een onderneming wordt gedreven (bijvoorbeeld toeristisch gebied);
• de verwachtingen voor de nabije toekomst;
• eventueel eerder gemaakte afspraken tussen verhuurder en huurder over een tegemoetkoming in verband met de coronacrisis.

Daarnaast kan eventuele onderhuur relevant zijn voor de hoogte van huurkorting. Indien een huurder tevens onderverhuurder is, wordt de huurkorting in redelijkheid alleen toegepast op de verschuldigde huurprijs verminderd met de huuropbrengst uit de onderverhuur van het gehuurde. Ten slotte benadrukken wij nog dat de kortgeding uitspraken die in dit artikel zijn genoemd voorlopige maatregelen betreffen en derhalve niet definitief zijn. Wel bieden ze meer duidelijkheid over de te verwachten uitkomsten in bodemprocedures en kunnen er dus voorzichtige conclusies aan worden verbonden.

Benieuwd naar uw situatie?

Om te voorkomen dat een van de partijen zich genoodzaakt acht een geschil voor de rechter te leggen, raden wij aan altijd in gesprek te blijven. Partijen kunnen samen op zoek naar mogelijkheden die voor beide aanvaardbaar zijn. Verhuurders doen er daarbij verstandig aan te benadrukken wat hun eigen positie is en wat de financiële gevolgen voor hen zijn. Daarnaast kunnen verhuurders financiële informatie van hun huurder opvragen, om (samen) te kunnen beoordelen wat haalbaar en wenselijk is.

Indien u te maken heeft met een situatie waarin uw huurder(s) een verzoek doet (doen) tot uitstel van de nakoming van huurverplichtingen of zelfs huurkorting, kunt u voor advies over uw mogelijkheden contact opnemen met Ton van Oosten, t 010-313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl.