DBMO en DBFMO contracten

1.Inleiding: laat u goed adviseren

Bouwers en investeerders - opdrachtgevers werken reeds lang met zogenaamde DBMO-contracten (Design, Build, Maintain, Operate). Indien partijen tevens afspraken maken over de financiering, dan kiest men voor een DBFMO.

Vaak komt een DBMO contract na aanbesteding en gunning tot stand. Inschrijvers hebben zich in het kader van de aanbesteding uitgelaten over de door hen te leveren prestaties. DVAN is regelmatig betrokken bij de totstandkoming van DBMO-projecten.

DVAN adviseert opdrachtnemers, financiers of overheidsinstellingen over de contractvorm en inhoud. Indien gewenst procedeert DVAN over geschillen tussen contractpartijen.

2. Hoe werkt het?

Bij DBMO-contracten kunnen verschillende partijen betrokken zijn. Meerdere verantwoordelijkheden en prestaties worden immers in één contract samengebracht: het ontwerp (D), de realisatie (B), de financiering (F), het onderhoud (M) en de exploitatie (O). 

De voordelen van DBMO-contracten voor de opdrachtgever (meestal een overheidsinstelling, een publieke organisatie of een grote marktpartij) zijn in hoofdlijnen als volgt:

• Financiële zekerheid voor de lange termijn; de kosten staan immers grotendeels voor de lange termijn vast.
• Weinig tot geen kostenoverschrijdingen bij de bouw; eventuele kostenoverschrijdingen komen voor de opdrachtnemer zelf.
• Minder ontwerpfouten, duurzamere keuzes; de partij die verantwoordelijk wordt voor het onderhoud is al in de ontwerpfase betrokken.
• Meer zekerheid over technische prestaties, functionele prestaties, onderhoudskosten, energiekosten et cetera.
• Minder complexe oplossingen; de opdrachtgever krijgt niet te maken met verschillende opdrachtnemers die naar elkaar verwijzen zodra een probleem rijst.

De voordelen van DBMO-contracten voor de opdrachtnemer (het bouwconsortium, al dan niet in samenwerking met partijen die tekenen voor het onderhoud, het ontwerp en de financiering) zijn in hoofdlijnen als volgt:

• De betrokkenheid van de opdrachtnemer eindigt niet met de bouw, maar duurt voor een overeengekomen termijn (vaak 25 tot 30 jaar) voort.
• Voor de opdrachtnemer kan dit ook een inkomstenstroom voor de lange termijn betekenen.
• Het bouwbedrijf kan later mede verantwoordelijk zijn voor het onderhoud, dus zal het ontwerp mede met die insteek beoordelen.

Total Cost of Ownership

Voor opdrachtgevers zijn vaak niet de investeringskosten bepalend voor het financiële presteren van de voorziening, maar de levensduurkosten, dit zijn de totale kosten over de levensduur van het gebouw. Dit betreft de Total Cost of Ownership (TCO).

De Total Cost of Ownership komt kort gezegd neer op de optelsom van de investeringskosten en de exploitatiekosten over een periode van een aantal jaar. Partijen kiezen daarbij zelf voor het aantal jaar dat men in deze formule als relevant meent.

Contractvarianten

Uiteraard geldt contractvrijheid. Partijen kunnen in onderling overleg alle keuzes maken die zij wensen te maken. Het programma van eisen en de gestelde prestatienormen zijn uiteraard vertrekpunt bij de inrichting van deze contracten; men verwijst meestal naar NEN-normen zoals de conditiescores uit NEN 2767.

Het DBMO-contract kent dan ook vele verschijningsvormen:

• De markt is reeds lange tijd vertrouwd met DB-contracten (Design en Build); daar kunnen Maintenance (M), Finance (F) en Operate (O) aan worden toegevoegd
• Partijen maken afspraken over prestatie eisen, zogenaamde outputspecificaties, et cetera.
• Partijen kunnen kiezen voor bijvoorbeeld een DBMO light versie.
• Partijen kunnen afspraken maken over conditiescores in het kader van NEN 2676; bijvoorbeeld dient bij nieuwbouw de aanvangskwaliteit te voldoen aan conditiescore 1, terwijl deze tijdens het gebruik mag wisselen tussen conditiescore 2 en 3; bij een dreigend lagere conditiebepaling dan – bijvoorbeeld - conditiescore 3 moet met een hoger onderhoudsniveau de conditiescore weer naar een hoger niveau worden gebracht.

Partijen kunnen in het contract (of de contracten) afspraken maken over relevante factoren zoals:

• bezoekersaantallen;
• openingstijden;
• referentietemperaturen;
• beschikbaarheid van installaties;
• volumes voor het gebruik van gas, elektra, water;
• hergebruik van energie;
• CO2 uitstoot;
• overige milieuprestaties.

DBMO-projecten kennen heel verschillende gedaanten:

• Voor de realisatie van het Zaans Medisch Centrum kiest gemeente Zaanstad voor een DBMO contract met een looptijd van 25 jaar; klik hier voor het artikel.
• Voor de realisatie van een hoofdkantoor in Delft met een WKO-installatie kiest 3M voor een DBMO-contract met een looptijd van 15 jaar.
• Voor de realisatie van een sportcomplex kiest gemeente Vianen voor een DBMO-contract met een looptijd van 20 jaar; in dit specifieke geval nam de gemeente de exploitatie (O) voor haar rekening, maar beperkte zij het risico voor haar contractpartner door flexibele afspraken te maken over onder andere de energiekosten.
• Voor de realisatie van haar hoofdkantoor kiest TNO voor een DBMO-contract met een looptijd van 20 jaar.
• Voor de realisatie van een nieuwe aanbouw kiest Atrium Medisch Centrum Heerlen voor een DBMO-contract met een looptijd van 15 jaar.
• Voor de realisatie van een schoolgebouw kiest gemeente Skarsterlan voor een DBMO-contract. 

3. DVAN heeft specialisten op dit gebied

Wilt u meer weten over DBMO-contracten? Neem dan contact op met een van de advocaten van de praktijkgroep Handelsrecht.