Vertraging nieuwbouwproject

Bij nieuwbouwprojecten worden huurovereenkomsten vaak al ruime tijd voor het voltooien van het project afgesloten. De toekomstige huurder en verhuurder zullen in de huurovereenkomst een moment afspreken vanaf wanneer de winkelruimte beschikbaar zal zijn. De praktijk leert echter dat tal van onvoorzienbare factoren de bouw kunnen belemmeren, waardoor de afgesproken deadline niet altijd gehaald kan worden. De winkelier hoeft in dat geval geen huur te betalen voor de maanden waarin de winkelruimte nog niet beschikbaar is. Maar wat als de winkelier alsnog schade lijdt? Bijvoorbeeld doordat de huur van de vorige winkelruimte al is opgezegd. Wie behoort deze schade dan te dragen? Met andere woorden: wie is aansprakelijk?

Wie is aansprakelijk?

Ons burgerlijk wetboek kent een speciale afdeling voor de huur van winkelruimte. Een bepaling over deze speciale aansprakelijkheid wordt hierin echter niet gegeven. Partijen kunnen dit onderling met elkaar overeenkomen. Vaak zullen de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing worden verklaard. Modellen als deze worden door de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) vastgelegd. De laatste versie voor winkelruimte dateert van 17 september 2012. 

In artikel 28.2 van deze bepalingen staat dat 'verhuurder niet aansprakelijk is voor de uit vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten'. Dit is niet zo voordelig voor de verhuurder als het wellicht doet lijken. De aard van de tekortkoming - de vertraging van het nieuwbouwproject - ligt namelijk eerder in de risicosfeer van de verhuurder dan in die van de huurder. De verhuurder staat immers in nauw contact met de aannemers.

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor de schade door niet tijdige beschikbaarheid van de winkelruimte komt al gauw aan de verhuurder toe. Slechts gevallen waarin de verhuurder geen schuld aan de vertraging heeft - en er dus sprake is van overmacht - vallen buiten diens risicosfeer. 

Let op: wil je als winkelier je schade vergoed krijgen? Dan is het wel van groot belang dat er een duidelijke én absolute deadline is vastgelegd waarop de winkelruimte beschikbaar moet zijn. 

Over de hoogte van de vergoeding zal in redelijkheid overleg moeten worden gevoerd. Uit de praktijk blijkt dat dit bijvoorbeeld kan door de schadevergoeding om te zetten in (enkele) huurvrije maanden. 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, of wilt u een (model) huurovereenkomst laten opstellen of controleren? Neem dan contact met ons op.