Eind 2020 hebben onze vastgoedspecialisten tijdens een webinar professionals in de vastgoedsector bijgepraat over de stand van zaken na eerste rechtszaken betreffende corona en de huur van bedrijfsonroerendgoed. Inmiddels hebben wij meerdere klanten geadviseerd over de impact van corona op huurrelaties. Graag delen wij onze laatste ervaringen met jullie.

Wij hebben recent onder meer een verhuurder bijgestaan in een door de huurder van een horecagelegenheid aangespannen kortgeding. Hier vind je het geanonimiseerde vonnis. De huurder wilde dat onze cliënt werd veroordeeld tot het definitief toekennen van een zeer aanzienlijke huurkorting en het voor de toekomst gedogen van een omzetafhankelijke huur van 10% van de omzet. De voorzieningenrechter heeft deze vordering terecht afgewezen, waarbij de rechter overwoog dat het enkele verlies van omzet door de sluiting weliswaar van groot belang is, maar niet zonder meer doorslaggevend. De rechter oordeelde, in navolging van ons verweer, dat het zondermeer aan de huurder is om zijn vordering tot vermindering of wijziging van de huurprijs deugdelijk te onderbouwen. Daarvoor dient de huurder openheid van zaken te geven, waaronder op de volgende punten:

• of en in hoeverre het mogelijk was om de activiteiten te verleggen naar bezorg- en afhaaldiensten;
• of en in hoeverre dit is gedaan door de huurder en/of hij andere maatregelen heeft getroffen;
• in hoeverre dat van invloed is of kon zijn op de financiële positie;
• wat de financiële situatie van de huurder was voorafgaand aan de crisis/sluiting.

Daarnaast moet uiteraard rekening worden gehouden met de positie van de verhuurder en diens financiële toestand.

De huurder had dat allemaal nagelaten en vond het aanbod dat de verhuurder al tijdens de 1e lockdown had gedaan om de huurder tegemoet te komen onvoldoende. De rechter was het daar helemaal niet mee eens.

Opvallend aan deze uitspraak is dat de vorderingen van de huurder niet alleen werden afgewezen, maar de huurder - zoals wij ook hadden gevraagd - ook werd veroordeeld in de werkelijke proceskosten van onze cliënt. Dat is een zeer positief resultaat. Vaak wordt een verliezende partij immers wel veroordeeld in de kosten van de procedure, maar een dergelijke proceskostenveroordeling dekt doorgaans slechts een fractie van de werkelijk gemaakte kosten. Uit deze uitspraak blijkt dat het desalniettemin loont om - weliswaar goed gemotiveerd - veroordeling in de werkelijke kosten te vragen, indien de eiser op voorhand kansloze vorderingen indient om de druk maar op te voeren.

In recente jurisprudentie zien we verder dat voorzieningenrechters in andere zaken vasthouden aan de punten die tijdens het webinar al aan bod zijn gekomen: de pandemie en maatregelen resulteren in een gebrek aan het gehuurde bij winkel- en horecaruimtes en het is aannemelijk dat rechters in bodemprocedures (een uitvoerige procedure, geen kort geding) de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid zullen kwalificeren en een huurvermindering redelijk zullen achten. Wanneer huurders hun vordering deugdelijk onderbouwen, komen de voorzieningenrechters tot nu toe vaak uit op een verdeling van 50%. Indien de huurder echter onvoldoende informatie over zijn financiële situatie verstrekt, wijzen voorzieningenrechters vorderingen om de huurbetaling voorlopig op te schorten vaak niet toe.

We houden nauwlettend de verdere ontwikkelingen in de rechtspraak in de gaten en zullen jullie daarover informeren.