Dit jaar hebben veel gemeentes de opkoopbescherming ingevoerd. Met deze regeling moeten mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen, meer kans maken om die woonruimte te kopen. Woningen die onder de opkoopbescherming vallen, mogen in principe niet worden verhuurd in de eerste vier jaar na de aankoop.

In onze blog ‘Opkoopbescherming: hete soep voor vastgoedbeleggers?’ lichtten wij toe hoe de opkoopbescherming werkt en beschreven wij enkele haken en ogen aan deze regeling.

Recent hebben wij vragen ontvangen over het kopen van een woning voor een (studerend) kind. Hoe zit het als je een woning die valt onder de opkoopbescherming in gebruik wilt geven (of specifieker: wilt verhuren) aan je kind? En wat als je er als koper (of je kind er) met huisgenoten wil wonen? Opmerkelijk genoeg werkt de opkoopbescherming per gemeente weer nét even anders; wij lichten in deze blog kort toe hoe verschillende gemeentes omgaan met deze aspecten van opkoopbescherming en hospitaverhuur.

GEBRUIK WONING DOOR KIND

Het is verboden een woning die valt onder de opkoopbescherming zonder vergunning aan een ander in gebruik te geven binnen vier jaar na inschrijving van de levering van de woning. In de Huisvestingswet is bepaald dat een vergunning in ieder geval wordt verleend indien de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan ‘een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar’ – waaronder dus het kind van de eigenaar.

De opkoopbescherming staat er weliswaar aan in de weg dat de woning aan een ander in gebruik kan worden gegeven, maar de vergunning wordt dus gewoon verleend voor de situatie waarin de woning in gebruik wordt gegeven aan een kind van de eigenaar.

HOSPITAREGELING

Het wordt lastiger wanneer het kind van de eigenaar, of breder beschouwd: de eigenaar zelf, de woning in gebruik wil nemen met huisgenoten. Hospitaverhuur is dan een gebruikelijke vorm, waarbij de eigenaar zelf woont in de woning, maar ook één of meerdere kamers worden verhuurd en gemeenschappelijke voorzieningen worden gedeeld.

Omdat elke gemeente zelf bepaalt of en hoe gebruik wordt gemaakt van de opkoopbescherming, wordt in elke gemeente anders omgegaan met het verlenen van vergunningen en dus ook met de geschetste situatie. We lichten regelingen in verschillende gemeentes toe:

Rotterdam          In Rotterdam wordt de opkoopbescherming misschien wel het strengst toegepast. In de Huisvestingsverordening  staat dat een vergunning uitsluitend wordt verleend in gevallen die worden genoemd in die verordening. Daartoe hoort ook het reeds wettelijk geregelde geval waarin de woning in gebruik wordt gegeven aan een kind. Echter, de verordening biedt geen ruimte voor hospitaverhuur. Navraag bij de Gemeente Rotterdam levert op dat de opkoopbescherming inderdaad in de weg kan staan aan hospitaverhuur. Een koopwoning waarvoor de opkoopbescherming geldt, kan dan niet door een eigenaar in gebruik worden gegeven aan een kind en vrienden/studiegenootjes van het kind.

Den Bosch           Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich Den Bosch. De Gemeente Den Bosch geeft namelijk aan dat de opkoopbescherming geen belemmering vormt voor hospitaverhuur. Het verhuren van een niet afgezonderd deel van de woning aan iemand die inwoont is toegestaan, mits de eigenaar zelf in de woning woont en blijft wonen. Sterker nog: ‘De gemeente juicht dit juist toe, omdat daarmee woonruimten beter worden benut en dit dus een bijdrage kan leveren tegen de woningnood.’ Deze uitleg is opmerkelijk, aangezien de Huisvestingsverordening van Den Bosch geen specifieke vergunningsmogelijkheid bevat voor hospitaverhuur – het is dus de interpretatie van de Gemeente Den Bosch dat de opkoopbescherming in het algemeen niet in de weg kan staan van hospitaverhuur waarbij de koper de woning ook zelf bewoont.

Amsterdam        De regeling van de Gemeente Amsterdam zit tussen die van Rotterdam en Den Bosch in. In de Huisvestingsverordening is namelijk bepaald dat een vergunning kan worden verleend indien de eigenaar van de woonruimte ‘een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft’. Dat de vergunning in dat geval dus kan worden verleend, betekent nog niet dat deze ook daadwerkelijk wordt verleend in voorkomende gevallen. Navraag bij de Gemeente Amsterdam levert geen duidelijkheid op, maar wel wat richting: ‘In Amsterdam willen we hospitaverhuur in die zin wel faciliteren. Als de eigenaar er zelf woont dan kan hij/zij een vergunning aanvragen voor hospitaverhuur.’

Utrecht                De Gemeente Utrecht heeft een vangnetbepaling opgenomen in de Huisvestingsverordening waarmee onwenselijke gevolgen van de opkoopbescherming kunnen worden voorkomen. Er wordt namelijk ook een vergunning verleend ‘als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming.’ Via deze weg zou dus ook voor hospitaverhuur een vergunning kunnen worden verleend.

Eindhoven          De Gemeente Eindhoven ziet in hospitaverhuur een oplossing voor de woningnood en geeft aan dit waar mogelijk te willen stimuleren. Hospitaverhuur is in het Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021 toegestaan, onder de voorwaarde dat de eigenaar/hoofdhuurder reeds minimaal één jaar ter plaatse woonachtig is. Deze voorwaarde is bedoeld om verkapte kamerverhuursituaties te voorkomen.

Het is duidelijk dat elke gemeente de opkoopbescherming anders kan uitwerken, maar ook anders kan uitleggen. Per gemeente verschilt het erg hoe in dat kader wordt omgegaan met hospitaverhuur. In onze ogen zou de opkoopbescherming niet in de weg moeten staan aan hospitaverhuur zolang de koper de woning zelf bewoont. De bedoeling van de opkoopbescherming is immers dat kopers een woning ook daadwerkelijk bewonen en dat kan ook bij hospitaverhuur. Over het geval waarin een kind van de eigenaar de woning in gebruik neemt, én er hospitaverhuur plaatsvindt, is er minder duidelijkheid vanuit gemeentes. Elke gemeente zou ook hier anders mee om kunnen gaan. Beargumenteerd kan worden dat de verlening van een vergunning voor het in gebruik geven aan een kind niet in de weg moet staan van hospitaverhuur. Immers, in gemeentes waar beide zouden zijn toegestaan, waarom niet de combinatie ervan?

MEER WETEN?

Wilt u meer weten over de opkoopbescherming en hospitaverhuur? Of heeft u andere verhuur/vastgoed-gerelateerde vragen? Neem dan contact op met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.