In alweer een periode van beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis komt de Hoge Raad met zeer welkome duidelijkheid over huurkorting bij de huur van bedrijfsruimtes. In een procedure die loopt bij de rechtbank Limburg (betreffende horeca), stelde de kantonrechter eerder dit jaar vragen aan de Hoge Raad. Die vragen komen erop neer of, en zo ja hoe de schade van de coronamaatregelen over huurders en verhuurders moet worden verdeeld. Onlangs gaf de Hoge Raad antwoord op die vragen (zie prejudiciële beslissing).

Bij de beantwoording van de vragen heeft de Hoge Raad niet alleen naar horeca gekeken. De antwoorden hebben ook betrekking op andere bedrijfsruimten en zien bovendien niet alleen op sluiting, maar eveneens op andere coronamaatregelen.

In deze update staan wij kort stil bij de antwoorden van de Hoge Raad.

Onvoorziene omstandigheden

Eerst gaat de Hoge Raad in op de vraag of het niet of slechts beperkt kunnen exploiteren van een gehuurde bedrijfsruimte als gevolg van coronamaatregelen, moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden.

Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog niet heeft plaatsgevonden en waarmee geen rekening is gehouden ten tijde van die totstandkoming. De Hoge Raad antwoordt dat de (gevolgen van de) coronamaatregelen in beginsel zo’n onvoorziene omstandigheid zijn wanneer een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van de coronamaatregelen de gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts beperkt kan exploiteren.

Dat uitgangspunt geldt voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten, zolang er geen concrete aanwijzingen zijn dat bij de totstandkoming van de overeenkomst wél rekening is gehouden met coronamaatregelen. Voor overeenkomsten die zijn gesloten na 15 maart 2020, moet per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurprijsvermindering

Het nadeel dat huurders lijden als gevolg van deze onvoorziene omstandigheid valt niet in hun risicosfeer, maar het valt evenmin in de risicosfeer van verhuurders. Verhuurders kunnen dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs, zo antwoordt de Hoge Raad. De rechter kan de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

Voor de berekening van de huurprijsvermindering formuleert de Hoge Raad de vastelastenmethode met de volgende stappen:

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Het is duidelijk dat bij deze berekening niet alleen de omzetdaling van huurders relevant is voor de berekening van een huurprijsvermindering. Ook het totaalbedrag aan vaste lasten en TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) waarop huurders aanspraak kunnen maken, zijn van belang. Na enigszins uiteenlopende uitspraken van lagere rechters ten aanzien van de berekening van een huurprijsvermindering, biedt dit stappenplan van de Hoge Raad de nodige handvatten.

Gebrek

Ten slotte gaat de Hoge raad nog in op de vraag of een door de overheid opgelegde sluiting van een bedrijfsruimte een gebrek is. Het antwoord daarop is nee: uit de wetsgeschiedenis over het gebrek volgt namelijk niet dat bedoeld is dat algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, zijn aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat huurders mogen verwachten dat verhuurders hen van dergelijke beperkingen vrijwaren.

Huurders die een huurkorting willen afdwingen kunnen een beroep op de gebrekenregeling dan ook achterwege laten; zij moeten zich richten op de regeling voor onvoorziene omstandigheden.

Meer weten?

Wilt u meer weten over huurprijsvermindering? Of heeft u hulp nodig bij de onderhandelingen? Neem dan contact op met Ton van Oosten, t 010 313 39 00 of e ton.van.oosten@dvan.nl, of Joris Droppert, t 010 313 39 00 of e joris.droppert@dvan.nl.