In de afgelopen maanden is er in de media veel aandacht geweest voor huurders die (eenzijdig) stopten met het betalen van (een gedeelte van) de huur in verband met de Corona maatregelen. Daaronder vielen ook grotere huurders/ketens, zoals bijvoorbeeld ICI Paris. De meest prangende vraag is natuurlijk of dat zomaar kan. Huurders vinden van wel omdat zij door die maatregelen omzet mis zouden lopen; verhuurders denken daar natuurlijk vaak heel anders over en menen dat dit primair het probleem van de huurder is.
Op 27 mei 2020 heeft een kortgedingrechter een uitspraak gedaan over een dergelijk onderwerp. De verhuurder, een vastgoedbelegger, vorderde in kortgeding van haar huurder, de grote bierbrouwer Inbev Nederland N.V. (‘Inbev’), betaling van de achterstallige huurpenningen omdat Inbev eenzijdig en zonder overleg had aangekondigd die niet, althans niet geheel te zullen betalen. Inbev vorderde op haar beurt bij wijze van tegenactie een ordemaatregel inhoudende dat de kort geding rechter zou bepalen dat zij slechts 2/3 van de huurprijs verschuldigd is.
Inbev betoogde in dat kader - ook als verweer tegen de vordering van haar verhuurder - dat het gehuurde volgens de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is voor het gebruik als cafébedrijf en dat sprake is van een “gebrek” omdat als gevolg van de door de overheid opgelegde maatregelen Coronavirus het café (voorlopig) gesloten diende te blijven. Als gevolg daarvan mist huurder huurgenot en dat zou vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Wettelijk gezien kan een huurder in geval van een gebrek aanspraak maken op huurprijsvermindering, tenzij deze wettelijke regeling tussen partijen contractueel (in de huurovereenkomst) is uitgesloten. De kortgedingrechter, die altijd slechts een voorlopig oordeel geeft, ging hierin mee en oordeelde dat het waarschijnlijk is dat de rechtbank, in een normale procedure, zal oordelen dat inderdaad sprake is van een gebrek en dus ook een recht op huurprijsvermindering, omdat in dit specifieke geval partijen de werking van die wettelijke regeling niet hadden uitgesloten. Inbev werd dus grotendeels in het gelijk gesteld.
Opgemerkt dient wel te worden dat het in dit geval om een oudere huurovereenkomst en dus ook oudere ROZ algemene bepalingen ging. Aangezien in meer recente ROZ voorwaarden een andere regeling is opgenomen, zal dit oordeel in een andere zaak anders kunnen luiden.
Het is uiteraard van belang om uw huurovereenkomst tegen het licht te houden. Wilt u uw positie als (ver)huurder bespreken? Wij staan u graag bij en kunnen u adviseren over de (on)mogelijkheden en eventuele andere gevolgen van het Coronavirus. Lees ook de eerder verschenen blogs over dit onderwerp: Ontbinding huurovereenkomst wegens ontbreken huurgenot door het coronavirus en Is huurprijsvermindering vanwege corona af te dwingen.
U kunt contact opnemen met Ton van Oosten, t 31 10 313 39 03, e ton.van.oosten@dvan.nl.
